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昆明这个地铁盘提前交房 表现如何?

002号研究员 云南好房 2024-03-19

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交房,不仅是对开发商的一次大考,也是业主对钱花得值不值的第一次直观验证。

除了部分保交楼的项目,只要是还想继续在本地市场开发销售的项目,都不敢对交房掉以轻心。

仪式感要有,还要尽量保持低调,让交房过程平稳有序。

对于大盘首批次交付而言,交房更要卖力表现。既要给首批次业主们一个答卷,还要考虑交付口碑对后期销售的影响。

9月20日,应业主Z女士邀请,我们来到大华锦绣山海一期,具体来看看此次交付的情况。

(大华锦绣山海)

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注意:本文所有的室内部分的交付情况,仅能代表Z女士一家的情况;也仅能代表探盘当天的情况,不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况。

大华锦绣山海绝对算是一个大盘,规划占地约2500亩,分期开发(计划是七期)。

大概是担心有些人对“亩”没什么概念,大华锦绣山海在宣传的时候,以更加具象的尺度来表示:横跨3个地铁站。

(项目整体示意图,可以看到横跨3号线3个地铁站。图中标准“在售地块”为此次交付地块)

大盘意味着更长的开发周期,对于这样的项目而言,前几期的交付情况尤其关键。

交付得好,可以作为后期销售的样板;交付得差,售楼部就要关门了。

因此,大盘的前期交付都会比较用心。

此次交付的大华锦绣山海·尚华苑(下文简称大华锦绣山海)属于项目12#地块,共8栋高层住宅,配置了社区底商。

从项目规划上看,尚华苑分两期开发,此次交付的是一期住宅部分,另外还有二期的9班幼儿园。

(此次交付的尚华苑地块 图源:昆明市自然资源和规划局)

小区东侧临春雨路,南北两侧规划路连接小区大门,道路均已打通,进出小区还是比较方便的。

(小区东侧为春雨路)

(5-1、5小区南北两侧道路已打通)

正大门在小区北侧,交房当天还有少量铺砖工作未完成,因此暂未投入使用。

大门设计偏现代简洁,通过铝板和石材的组合,呈现出稳重大气的风格。

(小区正大门)

交房期间,小区南门正常使用,且人车分流。虽然是次入口,也比较大气,金属质感的影壁既起了隔绝视线的作用,也比传统的影壁墙更加有现代感。

(小区南门)

在进入小区前,照例来看看大华锦绣山海·尚华苑此次的整体交付情况。

优点如下:

1、提前交付,交房流程规范,有一定的仪式感,交房当天有快修小队。

2、室内交付基本没有问题,墙面出现的小破损,当天也有快修小队处理。

3、中庭大气,多重景观呈现,绿化养护较好。

4、围合式楼栋分布,楼间距较大,楼栋南立面窗墙比高。

5、地库同期交付,硬装和地面处理有品质感,且配置了较多充电桩。

缺点如下:

1、厨房设备配置较少,需要业主自行配置。

2、交房期间,小区正门还未正式投入使用,临近正门一侧为断头路。

3、地库部分位置被卷帘门隔开,交房当天地库没有全部连通

业主Z女士觉得整体没有太多问题,因为离工作地点较近,准备尽快接房入住。

整个交房过程,可以看出项目对各个环节的严防死守,力求不出现交付问题。

交房流程

大华锦绣山海·尚华苑在9月19日开始集中交付,据业主反馈,原定的交房时间是今年11月,提前了2个月交房

此次是尚华苑住宅整体交付,现场秩序维持得不错,业主凭购房合同进入接房现场。

在小区外面的签到处,可以看到证件公示,比较规范。业主凭号进入小区4#一楼的流程区。

(大方张贴竣工备案表,业主看了也安心)

先缴费再验房,不过看到现场有业主提出要先验房,工作人员表示可以。在接房过程中,工作人员处理问题的态度比较好,快修小队上门处理问题还算及时。

物业为大华服务,物业费为2.76元/㎡/月。接房礼是一床夏凉被。

(对比其他交付小区物业费)

(交房当天有一定的仪式感)

小区楼栋内外

小区外立面颜色米色+深灰色,从南门进入正好可以看到楼栋的南立面,窗墙比较高,整体给人通透的感觉,外立面颜值在线

(楼栋南立面窗墙比高)

侧立面也有阳台)

北向立面有连廊)

不是封阳台交付,阳台为较高的玻璃栏杆。楼栋围合式排布,最小的纵向楼间距在25米左右,最大楼间距超百米了。

(小区楼栋排布)

来到楼栋外,小景观做得比较用心,以多种铺地植物搭配组合,形成茂密的“地毯”,比单纯种草皮更加有趣味性。

(铺地植物搭配的楼栋前景观)

做了景墙,有楼栋标识。景墙之后,以小灌木为主,搭配了常绿乔木,有层次感。

(楼栋前做了景墙)

单元入户比较简洁,米白色房檐搭配深灰色铝板材质,和外立面保持一致。单元门为普通玻璃门,交房期间门禁已经投入使用。

(楼栋单元北入户)

(楼栋单元南入户)

入户上方为玻璃顶,入户大堂空间较小,做了吊顶,有装饰画,没有休闲桌椅。

(入户上方为玻璃顶)

我们去的楼栋是2T4户,电梯间分布在楼栋两侧,电梯品牌是上海三菱,轿厢尺寸合适。交房期间,电梯装了防护板。

(小区电梯轿厢尺寸合适)

消火栓配置齐全,每层电梯间放置了灭火器箱,没有做隐藏处理。

(消火栓配置齐全)

楼梯间水泥地面,有自然采光,清洁度不错。

(楼梯间)

由于电梯分布在楼栋两侧,所以理论上,连廊作为通道的使用频率不高。连廊为墙面和栏杆的设计,距离中户约2.3米,不算离得很近。

(楼栋有连廊设计)

房屋内部

入户门品牌为索福,配HBS的密码锁。红棕色的门还算厚实,门上有门牌标识,一侧有入户挂钩

(门牌做了隐私处理)

入户门右手边是玄关柜,顶柜到顶,三段式设计,中间的收纳台有灯带。柜体纵深较长,收纳空间合适。

(玄关柜)

(柜体较深,扩大了收纳空间)

Z女士家是89㎡的三室两卫户型,整体空间都比较紧凑。各个空间都有自然采光,没有暗卫。

(竖厅户型)

墙面白色乳胶漆交付,有一些破损、补色痕迹之类的小问题,快修小队快速处理了。施工方面基本找不出其他问题,因此Z女士家的接房主要就是盯着墙面的整改。

(墙面破损,交房当天已处理)

餐客厅地面为米色花纹地砖,未做美缝。厨房、卫生间和阳台均为灰色防滑地砖。

(客厅地砖未做美缝)

吊顶处理比较简单,配了灯带和筒灯。餐客厅净高约2.75米,还算合理。

(餐客厅吊顶)

客厅连接景观阳台,推拉门使用正常。虽然是紧凑小户型,阳台的空间也还算宽敞。

(阳台比较宽)

玻璃栏杆比较通透,高度合适。靠近春雨路一侧的楼栋,会有一定的噪声影响,需要业主自行封阳台。

(阳台玻璃栏杆高度合适)

厨房门为木边框玻璃门,推拉顺畅。Z女士家是U型厨房,水槽一侧开了窗,有一定的自然采光。

(厨房位置在入户左手边)

(厨房空间)

厨房水槽为单盘大槽,龙头可抽拉,品牌为佳德(GORLDE),属于科勒旗下品牌。

(厨房水槽为单盘大槽)

烟机和灶具品牌为方太,烟机是侧吸款式,交房当天均已安装到位。

(烟机款式比较有颜值)

厨房顶柜和地柜颜色统一,均为米白色,看着比较舒服。厨房一侧预留了冰箱位。

(顶柜和地柜为米白色)

交房当天的小插曲出现在燃气管安装上,现场就有工作人员表示可以安装天然气管。

能够交房就马上通气的项目,在昆明算是比较难得的,即使是一些高端小区,交付时也要在入住率达到一定标准后,才能通气。

Z女士也是马上叫来了穿着燃气公司制服的工作人员,给自家安装燃气管。不过后期有业主反馈,燃气公司在站点服务上存在交叉,需要协调处理通气问题。

配置了华帝的燃气热水器,如果交房后马上通气,算是给计划马上入住的业主提供了便利。

(华帝燃气热水器)

厨房的交付没有什么问题,就是装修配置偏少

再来看看卫生间,该户型共有2个卫生间,主卫和次卫配置一致。洗漱柜原木色,洗手台盆和龙头品牌为科勒,台盆深度合适。

(卫生间洗手台盆)

镜柜没有灯带,且镜面未拉通,美观度上差了一点。镜柜两侧开放的收纳格虽然方便取物,但是后期摆放物品后,可能会显得杂乱。

(镜柜无灯带)

马桶品牌为科勒,洗漱柜一侧有置物架,另一侧有纸巾架。卫生间配置好了毛巾架,方便业主使用。

(主卫马桶,两侧有置物架和纸巾架)

淋浴间地砖做了防滑处理,主卫有置物架。主卫配置了摩恩的花洒,可升降不带顶喷。

(主卫淋浴间)

浴室风暖品牌是名族,加热速度和力度没有问题。

(浴室风暖)

卧室是原木色地板+白色乳胶漆墙面,Z女士家木地板软塌情况基本没有,比较难得。

(主卧)

南向主卧和次卧采光不错,且均有大飘窗台,考虑到卧室空间较小,后期这部分空间可以充分利用起来。

(两个卧室带大飘窗)

北向次卧面向连廊一侧,考虑到窗户还要再做隐私处理,采光条件没那么好。拿来当卧室的话,放下床和衣柜,空间略微拥挤。作为书房或者其他多功能房,会比较合适。

(北向次卧)

卧室均为双层隔音玻璃,Z女士家没有直接面向市政道路,关闭窗户和阳台推拉门后,没有太大噪音,后期封阳台后,应该基本不会有噪音。

交房当天暂未安装可视对讲,陪验人员表示正式接房后,可以让物业上门安装。

开关和插座品牌为德力西,金色面板比较高级,插座有USB接口,数量配置比较合理。

(开关设置合理)

厨房安装有可燃气体报警器主卧和客厅均有紧急报警器,有全屋开关。

(室内紧急报警器)

精装修施工方面,Z女士家问题比较少,只能挑出几个其他项目交付时可以忽略不计的问题:①墙面有破损和污渍;②北向次卧一个开关面板脱落;③北向次卧窗沿需要补漆;④阳台墙面有细铁丝露出;⑤次卫洗漱柜内部有划痕;⑥窗户没有限位器(不确定是整体没有,还是单户漏装)。

(墙面破损,当天已修复)

(开关面板脱落)

(阳台上有细铁丝)

客观来说,大华锦绣山海室内部分的交付已经做到很好了。Z女士家出现的小问题,陪验房人员也会积极联系快修小队处理,有种生怕业主不满意的小心翼翼。

公区基础设施

大华锦绣山海·尚华苑属于围合式布局,这就意味着,围合出来的区域可以打造中庭景观。除了有空间造景之外,还能让更多业主家可以享受小区主景观。

景观设计上,注重多重植被打造,呈现出来的绿化层次感不错。无论是草皮、灌木还是乔木,养护都比较到位,加上秋季交付,部分果树已经挂果,也很加分。

(小区景观)

具体来看:

①迎宾景观风格不明显。

一般小区会在大门入口的迎宾道上,种植树阵,以彰显归家仪式感。

大华锦绣山海的迎宾景观没有采用树阵,而是用小灌木装饰两侧的绿化带,气势上弱了一点。没有使用中轴对称,一侧有两棵比较大的蓝花楹。

(迎宾道景观)

主大门对着中央景观,首先是一处水景,寓意不错。功能上,这处水景能使内外空间产生交互,同时可以分流两处动线。

(大门正对着的水景)

②植物养护到位,景观呈现不错。

在植物的选择上,大华锦绣山海偏爱小灌木,而且因为栽种非常密集,修剪后呈现出圆润的状态,就会显得整体景观非常蓬勃、有生机。

(小灌木景观)

(小灌木和乔木搭配组成的道路)

一些转角的景观也比较用心,通过不同颜色的植物组合出层次感。另外还会有小片的开花植物,氛围感不错。

(小景观也不错)

开花植物小风一吹,挺有氛围感)

无论是草皮、还是灌木区,基本看不到裸露的泥土,这一点说起来容易,能做到的还是比较少。

由于是秋季交付,小区内部分果树已经挂果,可以看出植物状态真的挺好。果实挂在枝头,也会有一种喜庆和寓意好的感觉。

(橘子/柚子已经挂满枝头)

(枇杷树也结果了)

③室外配套设施齐全。

小区中庭有两处休闲廊架,且设置了长凳,算是可以遮阳遮雨的室外公共空间。

(靠近中庭的休闲廊架)

(小区正门外也有等待休息的区域)

小区路灯为常规款,有监控摄像头。垃圾桶上面有小区标识,只是一个小细节,但是一般只有高端盘才会注意到。

(路灯款式为常规款)

(垃圾桶上方有小区标识)

小区空地内有运动场地,也有慢跑道。

(小区内运动场地)

(慢跑道)

楼栋外有休息桌椅,但是没有配置遮阳伞,桌椅为金属/铁艺材质,放在室外比较容易清洁。

(小区内配置了多个休息桌椅)

儿童游乐区在靠近中庭的位置,蓝白色调,比较清爽,就是设施丰富性上弱了一点。旁边有长凳,方便家长照看孩子。

(儿童游乐区)

(儿童游乐区一侧是社区健身设施)

整体来看,大华锦绣山海·尚华苑在公区交付上,比较用心,呈现出了不错的中庭景观,公区设施配套也比较齐全。

地下停车场和其他配套

小区人车分流,地库和住宅同期交付,已经可以正常使用。交房期间,只有业主车辆可以进入小区停车场,外来车辆需停在小区外围,管理还是比较严格。

地下车库的大堂通过暖色系灯光效果和木质格栅,营造归家的氛围感。

(地下车库大堂)

地库玄关做了顶部格栅加灯带,单元门入口有门禁,楼栋标识清晰。

(地库玄关)

车位和车道宽度合适,环氧地坪交付,我们所看的楼栋下方有较多充电桩。可能是为了方便管理,交房期间地库卷帘门关闭,所以无法了解车道指示情况。

(地下停车场)

小区外围有底商,附近有马街宝珠农贸市场。小区靠近地铁3号线大渔路站,两站路可以到达金地兰亭广场。目前在售的二期同样是在地铁口,部分楼栋的工程进度还可以。

(项目二期在售,箭头处为地铁站口)

——————

对于买了大华锦绣山海一期的业主来说,项目为了立住市场口碑,带动项目后期销售,对交付必然会格外上心,因此交房品质可以过关。

但是,作为大盘的前期业主,难免要面对配套全面落地的等待期。目前大华锦绣山海已经签约书林一小新校区,随着开发推进,应该还会有公园、商业街和更多学校落地。

最后,照例是投票环节


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